Locazioni brevi: natura ibrida e governance amministrativa tra diritto privato e regolazione pubblica

Le locazioni turistiche brevi rappresentano una figura giuridica composita che si colloca al crocevia tra diritto privato e normativa amministrativa. Pur nascendo come contratti di locazione disciplinati dal codice civile, esse assumono progressivamente i tratti di attività ricettive, determinando la necessità di un costante bilanciamento tra autonomia contrattuale e regolazione pubblica del fenomeno. Il presente lavoro analizza la complessa stratificazione normativa che caratterizza le locazioni brevi in Italia, articolandosi su tre livelli di governance: statale, con particolare riferimento al D.L. 18 ottobre 2023 n. 145 (Decreto Asset) e alla L. 30 dicembre 2024 n. 207 (Bilancio 2025); regionale, attraverso l'esame dei diversi modelli di regolamentazione adottati dalle regioni italiane; comunale, con focus sulle sentenze della giurisprudenza amministrativa, in particolare la Cons. Stato 7 aprile 2025 n. 2928, che ribaltano l'orientamento restrittivo dei comuni distinguendo tra locazioni occasionali e attività imprenditoriali soggette a SCIA. La ricerca evidenzia come il fenomeno delle locazioni brevi abbia determinato significative pressioni sui centri storici e sulla disponibilità di alloggi per la residenzialità stabile, richiedendo strumenti normativi idonei a preservare il patrimonio culturale urbano senza comprimere indebitamente la libertà di iniziativa economica. Emerge la necessità di una disciplina statale coerente e univoca che sappia equilibrare esigenze di sostenibilità urbana, tutela territoriale e libertà contrattuale.