L’IMPATTO DEL GREEN BOND FRAMEWORK DI FANNIE MAE SUI MORTGAGE-BACKED SECURITIES: ANALISI DELLA SOSTENIBILITÀ E DELLA QUALITÀ DEL CREDITO

This study analyses Fannie Mae's role as an issuer of Mortgage-Backed Securities (MBS), with a focus on its Green Bond Framework initiative. The analysis is structured to begin with a historical-functional framing of Fannie Mae's role in the US financial system, highlighting its mission to promote access to housing through mortgage-backed financial instruments. This analysis is always introductory and aimed at specifying the objective of the work and is also related to the theoretical explanation of the financial mechanisms underlying MBS. During the analysis, attention will be paid to what we can call the differentiation between Green MBS and Brown MBS. They have, in fact, based on their environmental purpose and sustainability requirements. Specific interest is then given to Fannie Mae's Green Bond Framework programme, analysing the classification and certification methodologies, such as Green Building Certifications and Green Rewards programmes, which aim to incentivise sustainable interventions on buildings. The aim is to go deeper into the ‘green’ characteristics of MBS and their credit performance, investigating whether and to what extent these characteristics influence the probability of default (PD) compared to traditional MBS. To this end, a predictive model is developed based on variables such as energy efficiency, building age and water consumption reduction, with the aim of assessing the correlation between sustainability characteristics and issuers' creditworthiness. A further part of the study is aimed at specifying investors' perceptions and reputational risks associated with potential greenwashing practices, i.e. situations in which the declared environmental benefits are not reflected. Using historical data and financial metrics, such as the Debt Service Coverage Ratio (DSCR) and other risk indicators, the differences in performance between green and brown MBS are examined, identifying any competitive advantages or limitations of Fannie Mae's programme.

Questo studio analizza il ruolo di Fannie Mae come emittente di Mortgage-Backed Securities (MBS), con particolare attenzione all’iniziativa denominata Green Bond Framework. L'analisi è basata su una schematizzazione storico-funzionale del ruolo di Fannie Mae nel sistema finanziario statunitense, evidenziando la sua missione di promuovere l'accesso all'abitazione attraverso strumenti finanziari garantiti da ipoteca. Questa prima parte è da considerare sempre introduttiva e volta a specificare l'obiettivo del lavoro. Sempre questa parte iniziale è anche legata alla spiegazione teorica dei meccanismi finanziari alla base degli MBS. Nel corso della stesura del lavoro, si presterà attenzione a alla differenziazione tra Green MBS e Brown MBS. Questi ultimi, infatti, si basano sulla finalità ambientale e sui requisiti di sostenibilità. Un interesse specifico è poi rivolto al programma Green Bond Framework di Fannie Mae, analizzando le metodologie di classificazione e certificazione, come le Green Building Certifications e i programmi Green Rewards, che mirano a incentivare interventi sostenibili sugli edifici. L'obiettivo è quello di approfondire le caratteristiche “verdi” degli MBS e la loro performance creditizia, cercando di capire in che misura queste caratteristiche influenzino la probabilità di default (PD) rispetto agli MBS tradizionali. A tal fine, viene sviluppato un modello predittivo basato su variabili quali l'efficienza energetica, l'età dell'edificio e la riduzione dei consumi idrici, con l'obiettivo di valutare la correlazione tra le caratteristiche di sostenibilità e il merito di credito degli emittenti. Ulteriore parte dello studio è volta a specificare la percezione degli investitori e i rischi reputazionali associati a potenziali pratiche di greenwashing, ossia situazioni in cui i benefici ambientali dichiarati non si riflettono. Utilizzando dati storici e metriche finanziarie, come il Debt Service Coverage Ratio (DSCR) e altri indicatori di rischio, vengono esaminate le differenze di performance tra MBS green e brown, individuando eventuali vantaggi competitivi o limiti del programma di Fannie Mae.